“目前中國最不缺的就是房子。”王小廣一針見血地指出。一些經濟學家也向記者表示，目前三、四線城市去庫存壓力是擺在眼前的，而一、二線城市的供需也沒有想象中的那麼緊張，更多的是投資需求。
實際上，“高房價已經抑制了很多剛需，這部分人群被擠出了這個‘資金為王’的市場。”王小廣說，即使放開“限購”，若不借助“杠杆”的力量，也沒有多少人能買得起房子，除非居民收入大幅上漲。
目前，樓市的杠杆率是多少呢？如果是首套，首付20%，杠杆率是1：5。因此，如果市場調整，一些杠杆率較高的人群、項目等，將首當其衝受到波及。
值得注意的是，居民部門加杠杆，曾被認為可以收到內部杠杆騰挪和加快房地產去庫存的“一石二鳥”之效，但實際上事與願違。
“居民部門加杠杆並不能有效去化房地產庫存。年初至今，居民部門杠杆率上升2%左右，但期房和現房總庫存量仍在增加，尤其是庫存壓力大的三、四線城市，沒有實質性去化。”華創證券分析師牛播坤說。
據華創證券統計，從2015年二季度開始，在一系列刺激政策的提振下，商品房銷售同比回升，今年年初至今累計增速高達30%，新開工面積同比增速也在年初大幅回升，庫存依舊處於高位。
政策調控何去何從
目前，房地產市場的風險與調控的難度都在增加。一些專家認為，如果調控得當，風險度會降低。當然，調控也面臨著防風險和去庫存的兩難，但顯然問題越拖會越複雜。
近日，方正證券的一份題為《全球歷次房地產泡沫（房地產周期研究之八）》的研報引起了市場人士關注。其中，有幾個總結性的觀點，值得參考：
其一，雖然時代和國別不同，但歷次房地產泡沫走向瘋狂則無一例外受到流動性過剩和低利率的刺激；其二，雖然時代和國別不同，但歷次房地產泡沫崩潰都跟貨幣收緊和加息有關；其三、如果缺乏人口、城鎮化基本面支持，房地產泡沫破裂後調整恢復時間更長；其四，中國應警惕並控制當前的房地產泡沫。
事實上，“高層已提出必須對資產泡沫高度警惕，因此必須抑制房價的過快上漲。”住建部政策研究中心原副主任王玨林對上證報記者表示，房子已經不再是投資首選品，這是大勢所趨。對於部分二線城市的持續上漲，要給予足夠重視，並適時“分城施策”、“從嚴管控”。
9月6日，住建部發布貫徹《法治政府建設實施綱要（2015－2020年）》的實施方案。方案再次重申，要完善房地產宏觀調控。要根據房地產市場分化的實際，堅持分類調控，因城施策。堅持加強政府調控和發揮市場作用相促進，使房地產業與經濟社會發展和群眾居住需求相適應。
但在經濟學家李迅雷看來，當前房地產政策的調控面臨兩難選擇。如果調控不當，或導致房地產行業風險集中釋放；如果通過多種舉措來維持目前房價水平，則越往後，人口越老齡化，流動人口越少，調控難度越大。
對於一、二線城市房價“變異”，決不能放任自流。陽光100集團常務副總裁範小衝說：“這考驗著調控的智慧。”
範小衝認為：“化解樓市風險，根本上還是要通過改革創新，發展好實體經濟，減少對房地產的依靠來推進，而不是簡單地‘去杠杆’。”
記者也注意到，央行副行長易綱近日在G20發布會上表示，中國去年底總體杠杆率達234%，處於偏高水平。但政府和個人的杠杆與其他國家相比並不高，企業的杠杆率較高。中國總體杠杆率較高，短期還會上升，但要控制增長速度。杠杆率一年增9個百分點太快了，短期要穩杠杆，就是將這一速度降下來。
陳晟也認為，目前來看，“雙杠杆”下調控應“穩中有進”，既要穩住杠杆，又要有針對性地抑制一、二線城市的地產泡沫，歸根結底還是要通過發展創新產業，打造出新的支柱型產業來解決問題。
（來源：新華網） |
