中評社香港4月12日電／最嚴調控新政“滬九條”出台後，上海上周的樓市延續調整的勢頭。據上海中原地產數據顯示，上周上海新房成交面積為18萬平方米，環比減少36.6%；與此同時，上周新房的成交均價也跌到3萬元／平方米以下，這是自2015年9月份以來的首次。
剛需為主 價格回落
香港商報報道，新房成交量的急速下跌也伴隨著價格的快速回落。統計數據顯示，上周上海新房成交均價為28533元／平方米，環比下跌13.3%。這一價格也是自去年9月份以來首次跌破3萬／平方米。
分析人士指出，上周滬上新房均價近8個月以來首次跌至3萬元／平以下的水平，主要原因是成交結構發生了變化。上周滬上單價低於2.5萬元／平方米的剛需成交佔比為53.3%，環比增加了7.9個百分點，由此拉低了上周新房的成交均價。
剛需、剛改產品佔比加重，除了表現在拉低了上周的新房成交均價外，還體現在近期新房成交的區域分布上。數據顯示，上周成交排名前十的項目中，排名前三的項目均價都不到2萬元／平方米，這是近半年來比較罕見的情形。而上周成交排名第一的項目是位於奉賢金匯板塊的“天和錦園”，該項目也是上周唯一成交量超過百套的項目。
而上周區域成交排名第一的卻並不在奉賢與金山等遠郊區域，而是老牌交易大區－－嘉定區，數據顯示上周嘉定區以2.8萬平方米的成交總量排名全市第一。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，雖然剛需、剛改項目快速走量，但成交已經跌破20萬平方米這一正常流量的下線。由於成交結構偏重剛需，成交價格也回落到相對“正常”水平，對穩定市場情緒起到作用。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，目前上海市成交量出現萎縮，價格保持盤整，但靠這樣一個政策力度估計還不夠，因為歷史上任何一次調控都不是一蹴而就的，單次調控效果有限，可能還會有第二次、第三次調控，所以目前只能觀察政策效果。
中高端供應回調
近期成交結構偏重剛需，背後的原因主要是滬上的中高端項目在市場上供應幾乎是難覓蹤跡。統計數據顯示，2016年一季度至今僅有一個報價超10萬／平的高端項目推盤入市。
不過這種情況將可能很快有所扭轉。業內分析人士指出，從以往的交易節奏來看，在剛需力量釋放後中高端產品會接過“接力棒”。這一點似乎從“久旱逢甘雨”的市場供應量上有所體現，上周滬上的中高端供應有所回調，浦東花木板塊的“千秋別墅”，推出8套房源，網上最低報價為11.7萬元／平方米，這是近期滬上唯一“試水”的高端入市產品。
不過也有專家認為，近期房價波動明顯，市場充斥著觀望的情緒，後期高端物業入市也存在著風險。上海中原地產市場分析師盧文曦認為，近期中高端產品很少參與供應，單價10萬元／平方米以上的豪宅更是少之甚少。短期來看，這些產品在嘗試性推盤，觀察高端客戶對新政的承受力。不過近期新房價格並沒有鬆動跡象，加上買家入市意願逐步走低，市場接受度不容過於樂觀。
深圳零首付仍可操作
近期，多地出台措施叫停房地產首付貸，調查發現，在北京、上海、天津、深圳等地零首付仍然可操作，一些地方首付貸換上“換房貸”“消費貸”“過橋貸”等“馬甲”後橫行樓市。
業內人士表示，雖然中央明令禁止，但目前熱門樓市的首付貸問題依然較為突出。僅深圳市就初步排查30餘家企業所投放首付貸規模約在25億元至30億元。
業內人士指出，各類變種首付貸在放大樓市金融杠桿、吹大樓市泡沫同時，也將透支購房者償債能力，並將樓市風險向銀行業等金融系統傳導，需高度警惕。
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蘇州房價上漲僅次於深圳
雖然一線城市調控降溫效果漸現，但二線城市樓市急劇升溫，且有蔓延之勢。就蘇州而言，中國指數研究院4月11日發布數據顯示，蘇州一季度累計上漲12.97%，僅次於深圳。
蘇州整體房價從2015年6月的12465元／平方米，上漲到今年3月的17962元／平方米，上漲幅度為40%。其中，蘇州工業園區是蘇州房價最早開始上漲的地區，也是漲幅最大的區域之一，其樓盤的價格幾乎都已經翻番。
與此同時，蘇州土地行情火爆，這在一定程度上助推了房價飆升。自4月7日起，蘇州進行了為期兩天的土地拍賣，共出讓13幅地塊，吸引了超過40家大型房企參與爭搶，土地出讓金共250多億元。13幅地塊平均溢價率超過200%。
中指院分析，蘇州等需求旺盛城市今年以來需求量大幅釋放，而供應量明顯不足，同時一線城市房價大漲也對這些城市產生一定帶動作用，房價上漲明顯。蘇州等市場需求旺盛、房價漲幅顯著的熱點二線城市也出台了樓市收緊政策，但因其房價絕對水平相較於臨近的上海仍處低位，未來仍有上漲空間。
二線城市的縮影
蘇州樓市的火爆行情是二線城市的縮影。隨著一線城市3月政策的收緊，二線城市的市場成交開始“脫穎而出”。二線城市購房政策要比一線城市寬鬆，而且房屋均價也明顯低於一線城市，所以購房者會積極認購、加速成交。一線樓市外溢效應明顯，周邊區域樓市量價齊升。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，部分購房者擔心二線城市後續也會收緊政策，因此購房交易熱度很明顯，帶有很強的“搶收”特徵。除部分城市或受既有政策收緊影響而出現成交量下滑外，其他一些城市市場交易總體會處於高位水平，即依然呈現出火熱的態勢。 |
