2017年1月，“魔方公寓信托收益權資產支持專項計畫”在上海證券交易所掛牌，募集資金3.5億元，開國內長租公寓發行ABS之先河。在這一ABS產品中，底層資產為魔方公寓經營的30處物業、4014間公寓2016年6月至2019年6月的租金收入，作為入池資產。
2017年8月，自如也發行了自如1號房租分期信托收益權ABS，首期募集資金5億元。
浙江厚道資產管理有限公司總裁丁浚哲說，長租公寓近年來的快速發展，得益於租客需求量的增長以及金融政策的支持和推動。但長租公寓有先天缺陷，那就是收益率不高。“位於城東的杭州首宗租賃地塊，我們測算過，其建設成本大約8000元/m2，作為集中式長租公寓推向市場後，收益率不會超過6%。”而傳統的分散式長租公寓，中介賺取的也只是居間服務費和差價，收益也有限。
但是通過資產證券化，長租公寓市場的商業邏輯發生了根本變化。中介方手上並沒有房屋所有權，卻從信托公司、資管公司等處獲得了本應屬於房東的1年或數年的租金，而中介方是按月或按季將租金打給房東(並且中介往往一年只付房東11個月租金），這就產生了“資金池”。而目前，這樣的資金池仍處於監管空白地帶。
在丁浚哲看來，資本湧入長租公寓領域，既可能帶來良性推動，也可能帶來惡性推動。專業規範的長租公寓ABS，其募資資金有專門的托管機構，並在證券交易所備案，因此基本可以專款專用，雖然也有擴大市場規模的壓力，但對資金杠杆率會把關得比較嚴。而由於長租公寓的創業門檻比較低，一些中小型中介拿到融資後瘋狂擴張搶占市場，放棄了“低價收房、加價出租”的原則，就像當初的共享單車一樣放大金融杠杆，瘋狂燒錢，最後不但擾亂市場正常的租金價格，自己也因為大量的壞賬而爆倉。
也有業內人士認為，公寓企業的杠杆不能超過30%，即將所經營的長租公寓總間數裡的30%用來做租房貸，才能平衡收入和貸款及利息支出，企業才能良性發展。
六問：挪用“資金池”，中介是否違法
長租公寓金融創新，使原本房東、中介和租客之間的閉環，因為金融機構的介入，法律關係變得複雜起來。
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