中評社北京12月23日電／過去一年，中國住房市場經歷急速下降後轉向邊際遞減式回升。
全國住房價格增幅經歷了下降、回升和企穩的過程。2019年10月，房價平均為9174元/平方米，同比增長9.8%，截至2020年11月，房價水平突破萬元大關，為10071元/平方米，同比增長7.9%。
住房銷量創新高，住房開發量增速有升有降。在需求方面，月度住房銷售面積增長率波動較大，總體保持由降轉升的恢復態勢，並創造了新高水平；在供給方面，新開工、施工與竣工面積經歷從驟降到波動性恢復的過程，總體來看，受新冠肺炎疫情以及停工停產的影響，住房建設與供給受到了嚴重的抑制，出現大幅下滑，而後續隨著疫情防控形勢的好轉和復工復產，住房供給保持整體恢復態勢；待售住房面積有所增加，同比增幅呈現倒“U”型變動，表明待售住房經歷疫情衝擊下的短暫積存升高後，隨著經濟社會和住房交易正常活動的恢復，又邁進正常軌道。
住房投資經歷從驟降到穩步恢復性增長的過程，對經濟增長貢獻較大。全國住房開發投資額增幅呈現“V”型變動，住房開發投資當月完成額同比增長率從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月的-15.99%，隨後逐步上升，至2020年10月，住房開發投資當月完成額同比增速14.27%；住房開發投資對經濟恢復性增長具有重要意義。2020年，經濟增速與住房開發投資保持同步變動態勢，對於穩投資、促增長發揮了重要作用。另外，考慮到房地產業與建材、家具、金融等產業關聯性高，帶動性強，住房開發投資對經濟增長的實際貢獻可能還要更大。租賃市場受疫情衝擊較大且恢復緩慢，疫情衝擊下全國住房租賃市場整體遇冷，不同層級城市間“冷熱不均”，分化明顯。
房價空間分化總體有所減弱。總體房價降溫明顯，空間演變趨緩。上漲城市數量和上漲速度低於去年同期。其中一線城市房價水平大幅領先其它層級城市，一二線城市二手房價格增速微幅回升，三四線城市二手房價格增速有所收窄。房價水平區域差異大，東部地區領先，中西部地區並進，東北地區墊底。城市群房價增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。
總判斷：
房地產市場恢復比較理想
首先，樓市恢復穩定並在“六穩”“六保”中發揮一定貢獻。第一，房地產市場恢復基本符合預期。2020年1-11月，全國住宅和商品房累計銷售面積皆超過2019年同期水平，房地產和住房開發投資恢復到中高速水平。第二，房地產市場在嚴重外部衝擊下實現快速恢復。2020年住房市場經歷1-2月份的劇烈下降後，開始快速回升，由負轉正。第三，市場空間分化勢頭趨緩。第四，房地產市場總體風險有所下降。第五，房地產相關產業對“六穩”“六保”貢獻較大。
其次，房地產市場風險、錯配和擠出問題沒有根本解決。第一，炒房還沒有被完全控制。2020年11月，全國70個大中城市中有44個城市二手房價格環比上漲，高於10月份的39個。第二，樓市風險總體仍比較大，是經濟金融的重要風險源。第三，住房與人口分布錯配加劇。2003年到2018年，92.22%城市新增人口集中於城市群和都市圈，但是2002年到2017年，房地產銷售中僅有69.62%發生在都市圈和城市群，大城市住房供需矛盾依然比較突出。第四，租賃市場問題層出不窮，各種事件頻發。第五，房地產對消費、投資的擠出效應有所增加且繼續阻礙結構調整。
再次，住房市場從劇烈波動增長轉向恢復性平緩波動增長。具體而言，住房市場的增長周期長度未變，但波動幅度更加平緩，其季度變化始終存在，但變動幅度更為平緩，2020年經歷了春寒夏暖秋冬回溫的轉變；其空間分化從持續轉向交替，從城市轉向都市圈城市群；此外，房地產投資增長在下降一個台階後總體穩定，而房價增長與經濟增長從相背而行轉向相向而行。
研判：
多重因素確保中國樓市收斂性恢復
疫情雖然對樓市造成強烈衝擊，但由於政府和市場各方皆採取有效措施，積極應對，確保樓市收斂性恢復。
首先，疫情衝擊樓市致全面驟降及收斂性恢復。疫情屬於經濟系統外的衝擊，通過多種途徑影響樓市。受疫情影響，中國城市經濟與樓市按下“暫停鍵”，經濟下滑導致樓市剛性需求下降或延後。疫情國際大流行導致國外經濟受到衝擊，並且境外疫情輸入的影響隨時可能發生。外部經濟暫停，從國外間接對中國城市經濟產生負面影響，進而對樓市產生多重影響，包括：導致樓市“V”型變化；導致空間格局重塑。受疫情發生及擴散影響，過去比較繁榮的中部地區受到嚴重衝擊；導致具體需求變化不一。其中，剛性需求，尤其是農民工等新市民的置業需求因為收入和就業下降而顯著下降，但改善性住房需求相對旺盛。此外，疫情加劇房地產的投資避險屬性，熱點城市投資投機需求存在，住房依然炙手可熱。
其次，經濟基本面決定樓市收斂性恢復。宏觀經濟放緩但城市化仍處在加速期；互聯網和電商發展各類物業影響不一；經濟基本面的差異決定樓市區域分化。
再次，政策與制度決定樓市收斂性恢復。第一，抗擊疫情的政策措施果斷有力。中央出手果斷，地方貫徹有力，疫情迅速得到有效控制並取得決定性勝利，疫情防控和復工復產統籌有序推進，這是樓市恢復的基本前提。第二，寬鬆的宏觀政策以及監管漏洞對樓市產生了外溢效應。第三，基礎制度沒有徹底改變，“炒房”的動力仍在。第四，政策與對策博弈導致總體穩定，局部波動。一方面，中央始終堅持“房住不炒”調控總基調不變，不將房地產作為短期刺激經濟的手段；另一方面，執行力度在時空上存在差異。
四是，住房用地供求變化和空間差異助推樓市收斂性恢復。地價快速上漲帶動房價上漲；土地購置面積上漲導致住房供應下降；土地區域差異影響住房區域差異。
五是，資金鬆緊變化和空間差異影響樓市收斂性恢復。第一，寬鬆的貨幣政策支持了房地產信貸增長。2020年，商業性房地產貸款餘額一直保持10%以上的增長。第二，開發企業資金來源與住房銷售面積變動保持高度相關性，同步由負轉正。第三，土地購置面積與開發資金來源增長保持比較同步的變動態勢。第四，住戶部門對房價預期和購房意願經歷下探後回升。2019年第四季度至2020年第三季度，居民的購房意願先緩慢下降，然後逐漸上升。
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