展望：
樓市將延續平穩 結構性潛力仍在
展望未來，在沒有重大政策轉向和新的外部衝擊以及疫情顯著好轉的情況下，2021年中國樓市總體有望延續平穩，但其結構性潛力仍在。
總體上看，在正常情況下，預計2021全年商品住房銷售面積同比增幅將保持正增長並再創歷史新高，銷售價格同比增幅在5%左右，房地產開發投資同比增速將持續在7%左右。2021年房地產租賃市場將有所改觀，保障性租賃市場發展的步伐將會進一步加大。時間上看，2021年上半年將保持恢復性增長，各月同比增幅將從2月至4月的劇增，到4月至6月的高增長，再到6月以後正常增長。空間上看，中心城市、都市圈和城市群復甦較好甚至出現過熱，其他城市復甦較慢，部分城市甚至陷入衰退。風險上看，市場風險有望進一步下降，但須預防大起大落風險。
“十四五”時期，住房拐點將來臨，結構性潛力巨大。總體上看，長時期住房市場總體過剩，結構性過剩將較為嚴重，但結構性潛力依然存在。時間上看，原來預估的在2025年出現住房絕對拐點即住房銷售額絕對量下降的拐點可能會提前來臨。雖然總量可能下降，但是基數較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經出現過剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。從空間類型上看，存在四類機會區域：一是人口集中流入地區，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮；二是人口眾多、經濟發達的二線城市及周邊區域城市；三是人口眾多、經濟發展較快和快速交通沿線的中西部三四線城市；四是擁有獨特環境、文化、旅遊、休閑與養老資源的城市。同時，存在四類風險區域：城市群以外的收縮型城市和城鎮、資源枯竭城市、欠發達的四五線及以下城鎮、邊境偏遠城市。從物業類型看，中國房地產發展將從數量型轉向質量型發展：智能、綠色、多功能、品牌化趨勢和特征將越來越明顯。從風險上看，一些城市的房價過高和另一些城市空置率過高並存，住房市場的結構性矛盾依然存在。
對策建議：
瞄准五個關鍵 實施重點突破
首先，建立體系化、定量化的政策基準以強化精准、有效調控。未來幾年處在樓市調控的關鍵期和機遇期。要緊緊抓住房地產調控的最後機遇窗口期，堅持“房住不炒”定位、“穩房價、穩地價、穩預期”的目標、“因城施策”的原則，保持房地產調控政策的連續性、一致性和穩定性；同時注意調控策略，把握好調控力度和節奏。
定量化各項具體政策目標及力度的有效邊界。住房需求政策與監管邊界可概括為“1250”。本地單身限購1套，本地家庭有條件限購2套，外地人有條件限購1套，限售時間以5年為臨界點，住房需求監管零漏洞、零容忍；住房供給政策與監管邊界可概括為“8310”。利潤率不高於8%，商品房交易價、登記價、評估價“三價合一”，商品住房庫存去化周期保持在1年左右，住房供應監管零漏洞和零容忍；住房用地政策與監管邊界可概括為“4410”。最高地價不超過總房價的4成，每宗地從開發到預售時間不得超過4年，總量及結構上實際可供土地儲備規模應保持在近期1年左右土地銷售規模，土地監管零漏洞和零容忍；住房金融政策與監管邊界可概括為“3510”。各金融機構的房地產貸款存量占總貸款存量不高於3成，二套及以上首付比例5成以上至全款，二套及以上貸款利率基於基準利率上浮1成以上，金融監管零漏洞和零容忍；住房稅收政策與監管邊界概括為“5520”。對疑似炒房的按照房產交易稅頂格徵收，契稅按5%頂格徵收，5年內交易全額徵收增值稅，非唯一住房及唯一住房5年內交易按房價2%(或轉讓所得20%)頂格徵收，對疑似“炒房”徵稅應做到零遺漏。此外，還要合縫化各項政策目標及有效邊界的組合，讓各種政策目標及力度的有效邊界相互之間始終處於無縫密合狀態。
其次，規劃並構建以都市圈為主體的全國住房空間體系。第一，構建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系。第二，構建以都市圈為主體的公共產品空間體系。第三，構建以都市圈為主體的建設用地空間體系。建立都市圈內人口、住房與土地指標相掛鈎制度，並根據中心城市郊區和周邊城市提供新增住房和接納增量人口的規模，配給相應的增量土地指標。第四，探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產品一體化長效機制。
再次，加快開征房地產稅以帶動長效機制建設。在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點，爭取在“十四五”期間開征房地產稅。第一，總體思路為，“立法先行，加快立法”、“充分授權，地方主責”、“逐步推進，水到渠成”。第二，總體方案為，僅對新交易或者過戶(包括贈與和繼承)的非經營性住房家庭開征房地產稅制度，而對擁有存量房但暫不進行交易和過戶的住房家庭暫不徵稅。第三，總體框架為，在稅率上可採取0.5%至3%之間，在稅基上對房產原值一次減除40%至60%後的餘值計算繳納，在範圍上僅對完全產權的城鎮住房進行徵收，在起徵點上控制為人均面積40-50平方米或者戶均面積50-60平方米兩個標準任選一個；對老弱病殘孤等貧困或者特殊困難家庭進行一定減免，地方政府提供滿足教育、治安等公共基礎住房。第四，建立開征房地產稅的配套措施。第五，建立開征房地產稅的保障措施。建立房地產稅開征的適應性預期，凝聚開征房地產稅的最大共識，最後建立房地產稅繳納的激勵約束機制。
四是啟動實施“租售結合”的“新市民安居工程”。首先，建立“租售結合”的住房體系。自有自住是主體，租賃住房同樣重要。租售結合從宏觀層面強調兩種方式互相補充，共同解決住房問題。從微觀層面強調租售轉化，即又租又買或者先租後買，也可以先買後租。其次，實施“322”新市民安居工程。即，空間潛力、業態潛力和人群潛力這3大潛力，大都市周邊和城市主城區內2大空間，購買和租賃2種形式。再次，健全新市民租賃住房體系。為此，開辟建、購、儲、認四條房源；存量租賃為主，構建在線交易平台和政府監管，健全市場體系；促進租售同權，保護供需權利；支持公司經營，反對市場壟斷。第四，完善保障性租購住房的保障機制。
五是探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。為解決現實問題之急和順應未來發展之需，應改革住房公積金制度。第一，改革現行的住房公積金基礎制度，構建完善住房公積金基礎制度體系。建立基於工資收入的職工繳交與單位補貼反向相關的制度，完善住房公積金異地存取和轉移接續制度，實現住房公積金管理中心全國聯網，建立不同機構、地區和期限的住房公積金有償借用機制，完善住房公積金收益分配制度。第二，改革住房公積金管理體制，建立政策性住房金融融資機構。建議將住房公積金管理中心改為住房公積金銀行，構建並明確界定住房公積金銀行多元化股權結構，將原來委托給商業銀行的金融業務轉移給住房公積金銀行，建立並逐步完善對住房公積金銀行的雙重監管制度，建立全國住房公積金銀行協會和住房公積金銀行界市場。第三，以住房公積金為主體框架，建立政策性住房金融體系。拓展住房公積金銀行的服務功能和服務範圍，建立政策性住房抵押貸款擔保和保險公司，健全和充實各地住房保障管理中心的開發和運營保障房的融資功能，探索多種補充性、政策性住房金融工具。
來源:經濟參考報 作者:倪鵬飛、徐海東(中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心)；丁如曦(西南財經大學經濟學院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心)
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