今年樓價下調趨勢大概在5%-8% 長期調整情況要看正負利率
中評社：差估署公布最新樓價指數，今年以来楼价的跌幅扩大至2.9%，其中2月創下了2018年底39個月以來的最大單月跌幅。您如何看待此波香港樓價的下調趨勢？美國加息對香港樓市影響有多大？
王春新：你關心的這個問題非常好，問到點子上了。結合4月1日中原最新公佈的數字，比上一個月又跌了0.98，應該說今年前三個月香港的樓價差不多跌了3.9 %左右的水平。我認為，這次下跌和疫情失控以及俄烏衝突造成全球股市震蕩有關，影響了香港樓市氣氛。不過這都是屬於短期的外部因素，對香港樓價的影響不會很厲害，而且幅度也不會很大，一般是跌個5%-10%左右，一旦下半年這兩個問題控制了，香港樓市的氣氛可能又會回來。總體來講，今年的樓價可能還是一個調整趨勢，大概在5%-8%左右，這也考慮到了加息的因素。
從長期來看，就要看正負利率，正利率的時候香港樓市會調整下降，而負利率時香港樓市可能會長期上升。所謂正利率是指利率超過通脹，負利率則是通脹超過利率。今年估計美國可能至少會加息6次或1.5厘左右，明年可能還會再加兩三次，利率可能會到兩厘多，但這個水平是否能夠控制住其通脹很難說，因為現在美國的通脹已經到7%以上了。所以，如果美國通脹控制住了，就會停止加息，否則可能還會持續加息。對香港而言，美國加息，香港不一定會同步加。過去美國加了好幾次，香港才開始加。
所以，香港利率的加幅在今年內可能不會像美國那麼大，在今年要轉為正利率是比較難的。今年前兩個月，香港通脹是1.5，在全球影響下可能下半年還會再升一些大概到1.8-2%，但香港利率在今年內還達不到這個節點，未來如果繼續加息則有可能產生變化。比如美國繼續加息的厲害，那麼香港樓市可能會做比較大的調整。但如果美國加息到一定程度，經濟突然崩潰了或是衰退了，那麼反過來就會減息。我們關心樓市及其樓價是對的，但香港現在這套房屋發展模式是解決不了住房問題的，還得需要雙軌制和新居屋計畫。 |
