第二，將現金流安全作為戰略底線，保障企業正常經營，過好緊日子。
謀發展的前提是先“活下來”。與依賴融資現金流，忽視經營性現金流，以高負債模式驅動發展的過去相比，如今上市房企安全意識大幅提升，保證經營性現金流是第一要務。為此，開發商正進行諸多努力。
一是增厚經營業務回款規模，實現“有回款的銷售”，具體實施路徑主要有四種：與金融機構合作，推出多種靈活付款方式，加快購房者支付節奏；抓住政策窗口期，強化去化率較高城市的搶收現金能力；加大流動性較低的大宗資產變現力度；注重經營性物業運營質量，提升該業務產生的正向現金流規模，靠內生動力去驅動發展。二是努力拓寬融資渠道，實現合理融資性現金流入。比如，一改過去總對總融資模式，轉向項目制，或者通過上市主體發行債券、尋求大股東提供流動性支持等。三是收縮投資，降低成本支出。比如，在拿地力度和總量上貫徹“以銷定支”“以銷定投”策略，力爭降低融資成本。
第三，有息負債規模下降，優化資產負債表，增厚發展安全墊。
在房地產粗放式發展時代，即便不計入表外負債，不少A股房企剔除預收款後的資產負債率仍超過80%紅線。彼時，千億元級房企的現金短債比低於1倍者亦有，可見防風險能力不足。
在標本兼治化解房地產風險的目標之下，要統籌做好發展和安全兩手抓的工作，有序壓降負債規模，持續優化債務結構，助力企業回歸良性發展。自“三條紅線”實施以來，行業融資模式轉變，近三年來大量房企壓降有息負債規模。以財務穩健的民營房企龍湖集團為例，2023年，公司有息負債從2080億元降到1926億元，下降了154億元。其他已披露2023年資產負債表的房企中，合生創展等多家企業有息負債規模也都下降了百億元以上。“眾人拾柴火焰高”，這極大改善了行業資產負債表。
當然，房地產風險市場化出清，不是一朝一夕能夠完成的。從頭部上市房企的“三張報表”，已可窺見房地產轉型的向好變化。未來，上市房企仍需保持戰略定力，尋找適合自身的發展之路，交出讓投資者、股東及相關各方更為滿意的“答卷”，助力行業加快步入健康發展新階段。
（來源：證券日報） |
