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| （圖源：中指研究院） |
中評社北京4月3日電／據證券日報報導，截至4月2日，大部分上市房企已經披露2023年財報。理解頭部房企的利潤表、現金流量表及資產負債表這三張重要報表，對企業管理、行業發展以及投資者都至關重要。
參考上市房企披露的標誌性財務指數變化曲線來看，筆者認為，開發商正摒棄靠“舊三高”（高杠杆、高負債、高周轉）模式拼規模，從重資產開發建造為主的單一模式，向構建開發、運營、服務多元化新模式轉型，在此過程中，有三大變化值得期待。
第一，開發業務利潤率水平回歸理性，多元化業務步入收穫期，開發商由賺快錢大錢，轉向賺慢錢小錢，賺可持續的錢。
若以行業近10年ROE（淨資產收益率）平均值變化曲線來看，該數據處於高位時曾一度接近12%，如今則降至3%左右，個別頭部房企ROE也從超過20%降至約5%。當然，這種變化背後，是供求關係等多種因素共同發生作用所致。隨著城市化率、人口等要素轉變，開發市場規模下行，壓力之下，部分頭部房企的綜合毛利率已從高光時刻的30%以上降至2023年的15%左右。但這不意味著未來不會反彈。
長遠來看，在新的市場框架下，房地產比拼會從“規模”轉向“質量”，未來幾年行業綜合毛利率有望逐步恢復到20%以上。當然，恢復需要時間，並不會一蹴而就，房企要有清醒的認識，需由以重資產為主向“輕重結合”轉型。一是要在開發基本盤上精準投資，二是多元化業務要創收。
截至2023年底，以萬科、龍湖集團及綠城中國為代表，房企在物管、商業、代建等經營性業務上的收入及淨利潤都有顯著提升，龍湖集團甚至將未來幾年內開發及經營性業務收入目標定為“五五開”。此外，百強房企非房地產住宅開發業務也多步入收穫期，為流動性趨緊的房企提供更多穩定現金流。
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