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一座城市前途幾何,都寫在政府的賣地賬本上
http://www.CRNTT.tw   2019-03-16 09:08:28
  中評社北京3月16日電/在今年的兩會報告中,一個關於房地產的數據顯示:2019年地方政府賣地收入預計6.71萬億元,增長3%。

  要知道,2018年的增速是25%,2017年更誇張,達到40%。

  也就是說,2019年的土地市場可能會有所降溫。

  這些年,圍繞“政府賣地”“土地財政”,一直爭議不斷。

  不少學者認為:正是因為可惡的土地財政,才導致了今天的高房價。要想解決中國的房價問題,必須從土地財政入手。

  但也有人認為,中國空前的城市化真得好好感謝土地財政。

  廈門大學教授趙燕菁就曾在2014年發表過《土地財政:歷史、邏輯與抉擇》一文,他的觀點很鮮明:

  急劇膨脹的“土地財政”,幫助政府以前所未有的速度積累起原始資本。城市基礎設施不僅逐步還清欠賬,甚至還有部分超前(高鐵、機場、行政中心)。

  中國城市偉大成就背後的真正秘密,就是創造性地發展出一套將土地作為信用基礎的制度——“土地財政”。沒有這一偉大的制度創新,中國特色的城市化道路就是一句空話。

  公說公有理,婆說婆有理,但小巴關心的是:這些年,賣地這件事究竟給一個城市帶來了什麼?賣地拿來的錢,政府又用到哪裡去了?

  於是,小巴去翻了一些數據,也採訪了幾位大頭,有了神奇的發現。原來,通過政府賣地這件事,可以窺見一座城市的過去、現在與未來。

  在眾多城市中,小巴重點分析了三個城市——深圳、杭州、南京,它們既有自身的特殊之處,又具有一定的代表性,下面我們就來看看。

  1

  深圳
  
  作為一線大哥,深圳賣地收入真是少得“可憐”,2018年賣地收入僅449.6億元,不到杭州的1/5,只有佛山的1/2,甚至都沒有石家莊高。
 
  而且,深圳2018年的土地出讓金相比2017年,還減少了45%。

  雖然賣地收入不高,但深圳的財政收入簡直華麗麗。

  數據顯示,2018年深圳轄區一般公共預算收入達9102億元,其中,中央級收入5564億元,增長5.1%,地方級收入3538億元(比廣州的兩倍還多),增長6.1%,地方財政收入中稅收占比穩定在80%以上。

  寫到這裡,小巴仿佛看到深圳雙手一攤說:反正,土地財政與我無關。

  那麼,為什麼深圳能做到這麼超然物外呢?

  深圳政府向民間讓渡11萬億財富 平抑了整個社會的運營成本

  深圳是一線城市,但實質上居住模式還是工業區模式。

  根據廣東移動大數據對2017年11月數據的分析,深圳實際生活人口在2500萬人左右,其中常住人口2200萬以上。

  深圳共有1100萬套房子,但商品住宅只有180萬套,有650萬套違法建築(或者叫小產權房),大部分為農民房,此外還有一兩百萬間工廠宿舍。

  據媒體報道,深圳一共有不少於37.3萬棟違法建築,其中2.6億平方米為住宅性質,其他的1.68億平方米為工業廠房、辦公樓及其他商業性質建築。

  我們來算筆賬,目前深圳住宅的平均單價在每平方米5萬左右,2.6億平方米價值13萬億元;1.68億平方米的廠房、辦公樓、其他商業建築,如果按照單價2萬元計算,價值3.36萬億。也就是說,深圳違法建築的市價總值在16萬億以上。

  一般來說,在一線城市,房屋價值中70%以上是各種稅費,這就意味著,深圳的違法建築一共少給政府交納了11萬億元以上的稅費,相當於深圳官方向全社會讓利了11萬億元。

  政府讓利,誰獲利?最大的受益者是深圳原村民,其次是全社會。

  也正是因為有民間自發建設的數億平方米的天然廉租房,增加了深圳容量,給了深圳迅速做大的機會,還平抑了房價、租金價格,最終平抑了整個深圳的運營成本。

  這兩年,每個城市都在搶人,但究竟誰才是人才?如果按照京滬的標準,當年任正非那樣的退伍軍人未必是人才。

  從人口結構上來說,北京、上海是基座小、高度高的金字塔,

  而深圳這座金字塔高度雖不如京滬,但基座很大,坡度平緩,因此充滿活力。

  正是因為深圳擁有了巨大的天然廉租房,對人才具備高包容性,也使得深圳具有了極強的“搶人口”能力。

  2

  杭州
 
  GDP排名全國第10,人口數在十名開外的杭州,土地出讓金卻位居全國第一。

  2018年,杭州土地出讓金為2442.9億元,是全國唯一一個超過2000億元的城市,比第二名的上海(1908.8億元)多出28%。

  如果以土地財政依賴度來衡量,杭州的指數簡直爆表,好幾年都排在第一名。

  *土地財政依賴度=城市土地出讓金收入/市級一般公共預算收入×100%
  
  杭州賣地這麼猛,政府很缺錢吧?也並非如此。

  2018年杭州一般公共預算收入1825億元,增長16.44%,這個增長率在《2018年各城市一般預算收入排名Top20》中排名第一。
 
  寫到這裡,小巴仿佛看到杭州一臉傲嬌地說:雖然土地出讓金最多,但並不代表我經濟不景氣啊。

  那麼,不缺錢的杭州為何還要拼命賣地?

  杭州雖然賣地很凶 但完全沒有被房地產捆綁

  杭州好幾年土地出讓金都排在全國第一,但很少有人去質疑其是否健康或合理。

  因為杭州骨子裡一直處於相對市場化的開發模式,有需求就供應多一點,需求少就供應少一點。
 


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