再往前看，2014年杭州樓市率先降價，也是政府敢於讓房企降價，可見整個市場處於調控弱於市場的模式。
土地出讓猛說明市場需求量大，也正是因為市場健康，因此在樓市普遍調控的年份，杭州反而需求量最大。
因此，沒必要以土地財政依賴度為標準，去衡量或者過度解讀杭州的賣地情況。雖然賣地很凶，但完全沒有被房地產捆綁。
相比之下，更值得關注的是，杭州為什麼要大量出讓土地？
目前杭州處於花大錢的階段，不論是最近杭州的發展速度，還是幾個重大會議的舉辦，杭州都需要快速建設。
基本上土地出讓的錢還是以某種程度上還給了城市，城市基礎設施建設越來越好，吸引大量人口到杭州，房價趨勢也是上漲的，本質上是一個正循環，
也解釋了為什麼杭州公共預算收入提升比例較大。
而杭州之所以能實現正向循環，其他有些城市很難，歸根到底是這個城市的底子不錯：
1.
居民的個人收入足夠高。
2.
阿里巴巴的存在幫助杭州構建了良好的商業秩序。最近一些新興的創新包括區塊鏈、物聯網都是杭州發起的。
3.
戶籍政策寬鬆。在沒有搶人大戰前，每年杭州的落戶比例都是所有城市中最高的，可以看出這個城市的魅力。
3
南京
在《2018年全國40個大中城市出讓金同比漲跌幅前十》中，南京與深圳一樣，同步下降45%，降幅排名第二。
奇怪的是，2018年慢悠悠賣地的南京，2019年正在轟轟烈烈搞大基建。
開建6條地鐵、籌建人才安居房80萬平方米、籌集租賃房源100萬平方米……城建項目多達400個，政府大手筆出資836.5億元，據說是歷史最高。
寫到這裡，小巴仿佛看到南京淡定地說：土地出讓金降低45%，但我照樣有錢花。
那麼，南京一邊慢悠悠賣地，一邊大搞基建，背後的邏輯是什麼？
南京晴耕雨讀
2016年—2017年賺得盆滿鉢滿
2019年拿出800多億投資基建
南京去年出讓金下降45%背後， 2016-2017年出讓了多幅高價地，這些高價地有小部分已經開發上市，但市場接受度不高，有一部分要求現房銷售，還沒有達到銷售條件。
面對這樣的情況，政府在不少板塊調低了土地出讓底價，幾個被熱炒的板塊土地的樓面地價下滑了幾千元。
由於不想看到熱點板塊遇冷，2018年南京出讓的土地大多以冷門住宅地塊和商辦等地塊為主，還包括了一些租賃住房用地。
因此，2018年南京土地出讓金下滑是刻意為之，並不是因為市場不好。說白了就是2016—2017年賺得盆滿鉢滿，也不差錢。
一般來說，政府都是兩條腿走路：一條腿是賣地，房地產市場好時賣地收入也攀高；另一條腿是城市建設投資，房地產市場不好時就加大城建力度，讓賣地時的一些中長期規劃逐漸兌現。兩條腿都是為了保證GDP高速增長。
所以，2019年南京的重點是城建投資。
一句話概括，晴耕雨讀，是“城建——拆遷——徵地——賣地——繼續城建”的過程。
但這樣的結果是住房壓力加大，人口增長緩慢，競爭優勢不明顯，省內的首位度不高。
所以，2018—2019年，南京也在推進人才安居計畫，但新增人口還是低於杭州、武漢、長沙、西安等城市。
2019年，二胎和搶人計畫會讓南京的新增人口有起色，但基本上會和2018年持平。
樓市方面，穩房價、穩地價、穩預期的總基調不變，不會大漲。但融資成本下降以及地方政府在限價方面放鬆等，將刺激市場回暖，預計成交量會比2018年有所增長。
4
最後
政府賣地這件事背後，其實隱藏著一座城市的發展邏輯。
說它好也罷，壞也罷，但有個趨勢是明顯的，政府賣地正在逐漸過時。
去年，央行貨幣政策委員會委員劉世錦就曾說過：土地財政逐步走到了盡頭，很難再持續了。
那未來呢？
地產分析人士劉德科說：“等到大多數城市都有那麼幾分深圳的模樣，我們的土地財政才會真正退出歷史舞台。那時候，在前方等候我們的，會是房地產稅。
當土地財政成為舊愛，房地產稅成為新歡時，說明我們的國家，又進入了一個新境界。”
那麼，下一個時代屬於房地產稅嗎？時間會告訴我們答案。
來源：和訊網 作者：吳曉波
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