加大力度建設保障性住房
主持人：大城市推進保障性住房建設取得了怎樣的成效？還存在哪些矛盾和問題？
虞曉芬(浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長)：黨中央、國務院高度重視保障性住房建設，從頂層制度設計、要素保障等多方面支持加大保障性住房供給，近年來取得明顯成效。
明確住房保障體系頂層設計。2021年7月國務院辦公廳發布《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確構建以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，釐清了公租房、保障性租賃住房、共有產權住房的定位，解決了各地保障性住房名目多、政策“碎片化”問題，為促進各地規範開展住房保障工作提供了清晰指引。
基本解決本地戶籍居民住房困難。在政策支持下，各地通過公租房、棚戶區改造、老舊小區改造等途徑解決本地戶籍城鎮居民住房困難。截至2020年年末，上海累計供應公租房15萬套，受益72萬戶，“十三五”期間徵收安置住房供應超過30萬套，解決了一大批本地戶籍居民住房困難。
解決新市民、青年人住房問題取得新進展。各地高度重視，均出台了加快發展保障性租賃住房實施意見，北京市計畫在“十四五”期間建設籌措保障性租賃住房40萬套(間)，上海市47萬套(間)，廣東省129萬套(間)，其中廣州60萬套(間)，深圳40萬套(間)；浙江省120萬套(間)，其中杭州33萬套(間)，寧波21.3萬套(間)，力度非常大。各地通過出讓新增租賃用地、鼓勵盤活存量土地和房屋、簡化審批流程、降低稅費負擔、執行民用水電氣價格、給予資金補助和融資支持等舉措，動員社會力量有地出地、有錢出錢，已有一批保障性租賃住房投入使用。
推進共有產權住房建設滿足夾心群體擁有一套自有住房的需求。共有產權住房是介於商品住房和租賃性保障房之間的產權型保障房，先由政府和居民共有產權，待居民購房能力提高後，增購政府產權直至完全擁有，適合有一定經濟能力但又暫時買不起商品住房的夾心群體。根據2021年年底各大城市統計，北京、上海、福州、廣州等15個城市已有共有產權住房上市供應，截至“十三五”末上海共有產權保障住房累計簽約12.8萬戶。杭州、寧波等3個城市已出台政策文件，處於項目落地階段。杭州市、廣州市“十四五”期間規劃供應各3萬套，北京市規劃供應10萬套，有效滿足夾心群體擁有一套自有住房的需求。此外，各地通過棚戶安置房、老舊小區改造，拆除或改造了一大批建築密度大、使用年限久、房屋質量差、使用功能不完善、配套設施不健全、簡易結構的房屋，北京2021年老舊小區綜合整治3199棟，改造建築面積約1800萬平方米。
在充分肯定住房保障事業取得巨大成就的同時，也要清醒看到，住房領域不充分不平衡矛盾仍然突出：部分居民居住過於擁擠，仍有一定數量的家庭人均住房建築面積在8平方米以下；住房基本設施設備不全、配套不完善，少數還存在安全隱患；大城市住房消費壓力過大，相比國際公認家庭開支用於住房消費不超過30%的標準，普通收入居民用於住房的開支較高，對其他消費造成擠出效應；推進住房保障工作中存在不平衡現象，一些城市在保障性住房項目選址落地、建設中存在政策阻點。
新發展階段，加快保障性住房建設、改善困難家庭居住條件、降低住房消費壓力，有其特殊作用。各地應以加快保障性租賃住房建設為重點，完善住房保障體系，加大在用地、資金和金融財稅等方面政策支持力度，加大保障性住房建設，構建與居民消費能力基本適應的住房供給格局。
完善政策促長租房市場發展
主持人：作為市場化的機構類租賃住房，如何加快發展長租房市場？
何德旭(中國社會科學院財經戰略研究院院長)：今年《政府工作報告》再次強調，“堅持租購並舉，加快發展長租房市場”，這是新發展階段推進房地產市場長效機制建設、促進房地產業良性循環和健康發展、保障民生穩定、促進消費增長的必然選擇，也是完善住房租賃體系，解決進城務工人員、新就業大學生等新市民、青年人住房困難突出問題的現實舉措。
從2017年提出“建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”，到將租賃住房建設列入“十四五”規劃；從逐步完善土地支持政策，到不斷加強對租賃市場的規範和監管力度、持續完善公租房系統建設標準和租賃住房運營管理標準，我國長租房市場正逐步走向規模化和規範化。不過，我國長租房市場還處於起步發展階段，仍存在一些不容忽視的問題：房源供給量相對不足，租房市場供給與需求失衡；租房市場機構化占比遠低於發達國家一般水平；企業租賃大多以輕資產和分散式租賃為主，自持和集中式住房租賃市場發展緩慢；長租房企業持續經營能力較差，客戶滿意度低；消費者投訴反映較多的裝修材料質量堪憂、誘導租客簽訂網貸合同等問題。
更深層次上，長租房市場持續穩定發展還面臨一系列制約因素：一方面，租金收益率過低，難以實現長期可持續投資回報，容易導致行業過度輕資產化和企業經營策略短期化。相關數據顯示，目前我國一線城市租金收益率僅1.6%左右，遠低於5%的正常投資收益率水平(發達國家平均租金收益率長期穩定在5%以上)。由於持有房產出租難以實現資金平衡，長租房企業大多採取輕資產經營模式，通過包租或代管方式，賺取租金差價或管理傭金，管理成本高，經營策略短期化。另一方面，缺乏符合其特點的長期融資渠道。長租房市場的發展離不開大量長期低成本資金支持，由於住房租賃項目普遍投資期限長、回款速度慢，所以融資渠道非常有限，限制了長租房項目投資速度和規模。包括：缺乏抵押物難以獲得銀行貸款；以租金收益進行權益性融資困難；作為解決租賃住房融資較好方式的租賃住房公募房地產信托投資基金(REITs)還存在市場、稅收、法律等方面制度限制，一定程度上束縛了企業投資長租房市場。
再者，土地供應機制不適應長租房市場需要。目前供地方式主要有直接出讓租賃用地、通過“競自持”拍地方式在商品住房項目中配建等。直接出讓租賃用地價格雖低於商品住房用地，但資金投入大且回收周期長，企業盈利困難；“競自持”拍賣商品住房用地雖能調動開發商積極性，但融資成本偏高，因土地自持造成的資金沉澱嚴重，成本壓力較大。此外，存量土地房屋新建改建租賃住房實施難，“工改租”與“商改租”在規劃和開發中增容、增效、增值等相關政策尚不明確，改造過程中土地使用、建築設計、驗收備案等環節推進難度較大。還有，租購房不同權問題突出，導致租房需求短期化、租房群體低收入化和重買輕租。
加快發展長租房市場，需著力解決上述問題。一是完善租賃住房用地供應機制。推廣土地出讓中單列租賃住房用地計畫，並逐步提升租賃住房用地的供地比例，增加供給降低租賃用地出讓價格。
二是加大金融創新力度，緩解長租房市場長期資本短缺困境。鼓勵具有長期低成本資金優勢的金融機構尤其是商業銀行提供期限、利率合適的經營性貸款和信用貸款；努力為租賃企業發行債務融資工具和權益類融資工具創造條件；加快解決類REITs產品流動性、底層物業適用性及雙重徵稅等問題；鼓勵地方政府和大型國有企業在風險可控的前提下，按市場原則支持和參與長租房建設；支持規模化住房租賃企業發展資產證券化。
三是加快長租房相關規範與標準建設。對改造、新建、改建和擴建長租房的建設和運營詳細規範，特別是對租賃住房通風、采光、消防等基本技術性要求，以及輕資產企業行為等進行規範和明確。同時，注重簡化相關許可程序，降低建設運營成本，增進租金的可負擔性。加大租賃行業監管力度，保障租賃雙方權益，穩定租賃關係。
四是穩步推進租購房同權，切實保障租房居民在戶籍、住房、教育、醫療等方面的平等權益。探索以租住集中式長租公寓直接作為落戶、入學依據，在子女入學等重點公共服務領域，探索租房(長租)家庭與購房家庭同等排序和順位。
來源：經濟日報
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