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房企脫困需“自救”
http://www.CRNTT.tw   2020-03-08 09:19:53
  中評社北京3月8日電/受新冠肺炎疫情影響,今年前兩個月,我國房企整體銷售規模大降。克而瑞研究中心的數據顯示,2月份百強房企單月全口徑銷售金額3243.3億元,環比降低43.8%,同比降低37.9%,創下了近幾年來單月銷售最低紀錄。筆者認為,在“房住不炒”定位下,針對房地產行業困境,政府將更注重精准施策,而不是全盤托底,房企脫困更多還要依靠自身努力,強化應對風險的能力。

  疫情為房企經營帶來了不小壓力。房企的主要資金來源是銷售收入、自有資金和融資所得。在疫情影響下,房企線下銷售嚴重受阻,無論是預期的春節期間返鄉置業潮偃旗息鼓,還是現場售樓大面積暫停,都對房企銷售現金回款造成了巨大影響。在銷售大幅減少的同時,房企的一些剛性成本支出卻一點都沒有少。

  一般而言,房企的成本主要包括土地成本、建安成本、銷售費用、員工薪酬、其他管理費用、利息支出、土地增值稅等。這些成本通常與企業拿地、開發節奏息息相關。近一段時間,各地也對部分稅項、土地款繳納等給出了延緩政策。所以,疫情期間房企最大的支出壓力在於員工薪酬和利息開支。

  值得注意的是,2020年是房企債務償還高峰年。克而瑞研究報告顯示,95家典型房企年內到期債務達5000億元,較2019年上漲45%,3月份是今年第一個償債高峰期,待償總額達330億元。一部分習慣了“高杠杆、高周轉”模式的中小企業,將面臨嚴重的現金流危機。

  房地產市場規模大,關聯產業眾多,風險不可不防。目前,部分省份或城市已出台房地產行業階段性紓困政策,具體包括延期或分期繳納土地出讓金,降低土地拍賣保證金比例,放寬預售條件、稅款繳納最長可延期3個月、繳納房產稅、城鎮土地使用稅有困難的可申請減免等。據此,相信在各地紓困政策支持下,房地產市場風險不會明顯放大。

  從需求端看,購房需求與普通快消品不同,購房總需求並不會因疫情而減少,疫情期間被壓抑的需求會在疫情結束後集中釋放,疫情可能導致未來各城市供需出現短期改變,但不會改變長期供需趨勢。因此,房地產市場整體並不會遭受毀滅性打擊,只是房企需要想辦法熬過疫情。

  綜合來看,樓市“房住不炒”定位不會因房企短暫的困難而改變,優秀的房企將在與疫情抗爭中不斷升華、強健體魄,實力不足的房企難免要被市場所淘汰。這次疫情恰好就是檢驗房企競爭力的一塊“試金石”,有利於倒逼行業的結構性調整,刺激房企加速轉型。

  首先,房企要拓寬融資渠道,保證現金流安全。面對嚴峻局勢,房企要充分發揮自身實力,通過拓寬融資渠道、創新融資方式,積極補充資金,保證財務和現金流安全。這一方面有助於企業平穩度過疫情期,另一方面更是可持續發展能力的保障。隨著疫情結束,投資開發恢復甚至加速,更加考驗企業的資金實力。

  其次,房企還要積極擁抱互聯網,拓展營銷渠道。當前,線上和線下銷售並行已經成為一種趨勢,特別是在特殊時期,線上銷售在一定程度上可以對衝線下銷售停擺的衝擊。疫情結束之後,線上銷售模式仍然有助於房企拓展銷路,降低成本。當前,房企需要積極促銷,爭取回款。

  長期來看,房企更重要的是轉變發展觀念。房企不要僅盯著增量市場,存量市場同樣大有可為。各地大量的城市更新任務和改善型需求,都是有待進一步挖掘的市場。房企也不要唯規模論,抓著“高周轉”遊戲不放,只要做出品牌,做出特色,小而美的房企一樣有市場空間。

  來源:經濟日報  作者:王軼辰

          
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