中評社北京5月5日電／深圳樓市迎來最新變化。
4月29日，深圳市住房和建設局、深圳市司法局都在各自的官網發布三份文件：《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》（徵求意見稿）、《深圳市安居型商品房建設和管理辦法》（徵求意見稿）、《深圳市人才住房建設和管理辦法》（徵求意見稿）。
在這幾份文件中，最引人注目的，莫過於滿足一定條件後，可享受5折購房。深圳這輪住房改革政策，力度大得甚至讓人們起疑——這是深圳大規模地、徹底地推行新一輪房改，還是會間接推高房價？或者，只是當地樓市不溫不火的一響空槍？
無論如何，一輪影響未來深圳的房地產市場的變革正悄然推行。
或者，與當前迥然不同的格局也將會出現。
5折買房，戶籍與社保是核心
這一輪改革，從購房和租賃條件來看，戶籍與社保仍是核心。
先說引爆大家朋友圈的“五折購房”。這主要是集中在安居型商品房上。其申請租賃或購買條件為：具有深圳戶籍，在深繳交10年社保，無自有住房，5年內未轉讓或者因離婚分割過自有住房，未享受過購房優惠政策，不超過收入財產限額。房屋面積一般可達65㎡，更高可達到85㎡及以上。租售價均為市場價格的50%。
在公租房方面，申請對象可為具有戶籍的中等偏下及低收入家庭，申請條件為在深繳交3年社保，不超過收入財產限額，無自有住房，3年內未轉讓或者因離婚分割過自有住房，未正在領取住房租賃補貼。房屋面積最低35㎡,高則可超過70㎡。同區域同類型市場價格的30%，面向低保及低保邊緣家庭配租的更低至10%。
在人才住房方面，則可租可售。申請租賃條件為：具有深圳戶籍或者持有有效居住證的各類人才，在深正常繳納社保，無自有住房，3年內未轉讓或者因離婚分割過自有住房、未享受過購房優惠政策；其申請購買條件則是：具有深圳戶籍的各類人才，在深繳交10年社保，無自有住房，5年內未轉讓或者因離婚分割過自有住房，未享受過購房優惠政策。可以看到，申請購買人才住房的條件較為苛刻一些。如社保繳交年限由正常繳納變更為繳交10年。而租金售價均為市場價格的60%。
綜合來看，無論是公租房還是安居型商品房，抑或是人才住房。除了在有無房產及收入條件等方面作出限制外，均對社保或戶籍有所要求。
人比房子更重要
從深圳最新的政策來看，更注重的是對人才的傾斜。
中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁告訴時代周報，從申請的資格條件來講，深圳這一政策比較嚴格。因為深圳戶籍比例人口偏低。深圳2018年常住人口約1302.66萬人口，其中常住戶籍人口454.70萬人，約為五分之二的比例。即便加上10年社保，人數也不是特別多。
由此來看，這並非是給房地產放水的做法。而是將優惠條件精准到具體的對象群體。
無論是社保抑或戶籍的限制，或許都體現出對生活在這座城市的剛需群體的偏好。例如說，申請安居型商品房時，要求10年社保，而且要求無自有住房。即便按照20歲開始在深圳繳交社保計算，10年後則已30歲，大概率已經成家。這些長期在深圳居住和生活的人群，正是屬於剛需群體。延伸到公租房以及人才住房，不外如此。
尤其是人才住房方面，對租賃人沒有作出社保繳交年限的限制，意味著即便是初到深圳的人才，也可以申請。而公租房方面，著重提出將面向新市民中的公交司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的相關行業人員，以及先進製造業職工供應。
事實上，從去年以來轟轟烈烈的人才爭奪戰，到今年在住房保障方面的落實，在全國範圍內已有多個城市推出相關政策。
呼和浩特提出，具有普通全日制本科及以上學歷的應往屆畢業生（往屆3年及以內）可半價買房；寧波提出，對符合條件的本科生在購買家庭首套唯一住房最高可獲得不超過8萬元的補貼，而高層次人才最高可獲得60萬元的住房補貼；蘇州吳中區提出，符合購房條件的企業或個人經認定後給予優購房實際銷售價格20%-30%不等的折扣獎勵。
通過對比可以發現，在安居型商品房和人才住房方面，深圳提供的折扣相對適中。
但結合房價收入比來看，深圳的優惠力度也並不算低。
根據易居研究院發布的數據，2018年受監測的中國50個城市房價收入比均值為13.9，相比2017年的14.1下降了1.4%。在房價收入比下行趨勢初現的2018年，主要一二線城市的房價收入比仍舊居高不下，其中，深圳以34.2居於首位，超過三亞與上海。
值得注意的是，此次深圳也為共有產權房的未來轉換留下了操作空間。即自簽訂買賣合同之日起累計在深圳繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年的，經批准並向政府繳納增值收益後，可以取得所購住房的完全產權，同時將應繳增值收益與在深服務年限掛鈎，優待扎根深圳作貢獻的人才。
此前，深圳的共有產權房申請人需具有深圳市戶籍；無自有住房，且從未購買過政策性住房或享受補貼；5年內未在深圳市轉讓或分割過自有住房。同時還需要有5年社保。
通過對比不難看出，此次深圳市的三份文件，在價格上給出了更大的優惠，但延長了社保繳交年限等方面的要求。
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