中評社北京12月17日電／近期，監管部門為房企劃定“三道紅線”。房地產融資政策趨向收緊，從需求端到供給端，從各融資渠道分項收緊到總量把控，其重點是控制房企有息負債增速。銀行借款、債券、非標等融資渠道持續收窄，房企現金流不得不更多依賴銷售回款。
經濟參考報發表植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平、植信投資研究院高級研究員黃春華文章分析，銷售回款與房價關係如何？“三道紅線”所隱含的有息負債整體增速上限是多少？“三道紅線”下房企現金流壓力如何？銀行借款、債券、非標各融資渠道到期償還壓力又會怎樣？如何平衡好有息負債增速與銷售回款增速的關係？等等問題，市場十分關注。
“三道紅線”下房企融資壓力評估
文章介紹，目前，房地產行業資產負債率高達80%，也是杠杆率上升最快的行業之一。房企的高杠杆率易引發市場較大的波動，一旦融資規模快速收緊可能導致部分杠杆率較高且資金周轉能力較弱的房企出現現金流斷裂的風險，可能引發房企與銀行、信托、第三方財富等相關聯機構和債券市場的交叉違約，進而產生較大的市場波動和金融風險。在此背景下，監管部門為房企劃定“三道紅線”來降低房企杠杆率，顯得尤為必要。
在降低房企杠杆率的同時，應綜合考量房企的融資壓力，平衡好行業金融風險與穩健運行。“三道紅線”下，評估房企融資壓力應重點關注有息負債與銷售回款這兩部分。主要基於兩點理由：一是“三道紅線”監管的重點在於控制有息負債增速；二是銷售回款占據房企資金來源一半左右。在嚴控有息負債增速的背景下，銷售回款的增速就顯得尤為重要。
第一，銷售回款增速與房價漲幅顯著相關。
歷史經驗表明，銷售回款增速與房價漲幅高度相關。但2019年兩者走勢出現一定分化，房價漲幅回落而銷售回款增速上升。原因可能是2019年房地產融資政策收緊下，房企主動通過以價換量的方式回籠資金。但在市場趨勢影響下，銷售回款增速仍將受房價漲幅影響。未來在“房住不炒”的大環境下，房價漲幅將受限，進而將制約銷售回款增速。2020年1月至9月房價漲幅稍微回落至3.3%，銷售回款增速也從11.7%回落至4.9%。
展望未來，在“房住不炒”和棚改退潮的背景下，各線城市房價增速或將繼續放緩。未來房地產銷售回款增速並不容樂觀，特別是三四線房企銷售回款增速面臨較大壓力。
第二，“三道紅線”隱含發債房企有息負債整體增速要求。
對全市場有2020年中報數據的發債房企進行估算，若“三道紅線”全面執行，332家發債房企有息負債增速整體不能超過6.9%。相對於2019年底，2020年上半年發債房企有息負債增速已經高達8.6%，規模為11.3萬億，與監管要求的有息負債增速上限6.9%仍有1.7%的下降空間。如果“三道紅線”全面施行，站在2020年上半年時點，發債房企有息負債規模可能少增1900億左右。
第三，開發貸增速仍有下行空間。
2019年年報有20家房企公布其融資結構。這20家房企融資主要以銀行借款為主，平均占比為50.9%，其次是債券融資，平均占比29.6%，其他融資借款主要為非標融資，平均占比19.5%。這20家房企均為上市企業，規模實力排在行業前列，因此，相對於行業平均水平，銀行借款占比可能偏高。
銀行借款以開發貸款為主。2019年房地產開發貸增速出現明顯回落，主要原因是2019年8月銀保監會“窗口指導”，自8月29日起收緊房地產開發貸額度。2019年增速從22.8%回落至10.1%，2020年一季度增速繼續降至9.6%，雖然這一趨勢與房地產開發貸監管不斷趨緊相符合，但其仍高於6.9%的整體有息負債增速監管要求，仍有一定下行空間。展望未來，房地產開發貸增速仍將呈現逐步回落態勢。
第四，2021年境內外信用債到期償還壓力較大。
對於境內信用債融資而言，2014年以來，房企信用債淨融資額不斷攀升，2016年達到峰值8224億元。2019年融資收緊以來，2019、2020年淨融資都處於非常低的水平，基本上符合監管借新還舊的要求。2016年以來房企發債高峰期發行的境內信用債將集中在2019年至2021年到期。其中，2021年到期的境內信用債規模約為5429億元，相比2020年到期量多增353億元，到期償還壓力較大。2020年8月，監管擬進一步收緊房地產公司發債融資，地產債發行根據存量債務控制發行規模，境內借新還舊發債的額度按照70%至90%實行。假設打折幅度按平均80%計算，則2021年房企通過信用債融資額將減少1086(5429*0.2)億元。經測算，2020年8月至12月，房企通過信用債融資額減少607億。
2016年以來房企海外發債規模不斷上升，2019年發行5275億元海外債。2019年，發改委發布778號文，房地產企業發行境外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。2017年以來房企發債高峰期發行的海外債將集中在2020年至2023年到期。其中，2021年到期的海外債規模約為3509億元，相比2020年到期量多增1149億元，到期償還壓力也較大。
第五，信托融資收緊壓力需要關注。
非標融資中主要是信托貸款，後者到期償還壓力最大在2020年，2021年將有所緩和。信托貸款是今年監管的重中之重，2020年5月8日，銀保監會發布《信托公司資金信托管理暫行辦法(徵求意見稿)》，首次真正引入非標比例限制，信托非標單一集中度不超過信托公司淨資產的30%；集合資金信托非標投資總計不超過總的集合信托計畫規模的50%。截至2020年二季度末，房地產信托餘額為2.5萬億元，同比下降14.7%。房地產信托占比也逐漸下降，從2019年四季度末占比15.1%，降至2020年二季度末的14.2%。
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